Vendre un bien en France quand on vit à l’étranger : quel taux d’imposition ?

La hausse de la CSG votée pour 2026 a semé le doute : certains annonçaient 18,6 % pour les non-résidents. Voici, étape par étape, le chemin qui mène à la bonne réponse.

Étape 1 : De quoi s'agit-il ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier en France avec une plus-value, vous payez deux choses :

- L’impôt sur la plus-value, au taux de 19 % ;

- Les prélèvements sociaux, qui regroupent trois contributions.

Le taux de 19 % de l’impôt sur la plus-value reste inchangé : il n’est concerné par aucun des changements évoqués dans cet article, qui portent uniquement sur les prélèvements sociaux.

La CRDS et le prélèvement de solidarité n’ont pas bougé. Toute la question porte sur la CSG : 9,2 % ou 10,6 % ?

Étape 2 : Etes-vous affilié à la sécurité sociale d’un pays européen ?

Oui : vous relevez de la sécurité sociale d’un pays de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de la Suisse, et non du régime français. Vous ne payez ni CSG ni CRDS, seulement le prélèvement de solidarité, soit 7,5 %. La question est réglée.

Non : vous vivez par exemple en Israël, aux États-Unis ou aux Émirats. Cette exonération ne vous est pas ouverte, car elle repose sur un règlement européen. Passez à l’étape 3.

Étape 3 : Que dit la loi depuis 2026 ?

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %. Elle a cependant prévu des exceptions, qui restent à 9,2 %. Parmi elles figurent les plus-values immobilières.

Le problème : Le texte vise les plus-values des résidents, et ne dit rien de celles des non-résidents.

Lu à la lettre, il conduirait donc à appliquer aux non-résidents une CSG de 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux. C’est l’origine des articles parus début 2026.

Étape 4 : Qu’en dit l’administration ?

L’administration a tranché la question le 26 mai 2026 sur son site officiel, le BOSS (Bulletin officiel de la sécurité sociale), dans la question-réponse n° 10.

Elle reconnaît que la loi n’a pas prévu le cas des non-résidents. Elle admet néanmoins, au nom de l’égalité devant l’impôt, qu’ils bénéficient du même taux que les résidents.

Résultat : la CSG reste à 9,2 %, soit 17,2 % de prélèvements sociaux pour les non-résidents.

Étape 5 : Cette réponse est-elle solide ?

Elle l’est en pratique, avec deux réserves.

C’est une tolérance, pas la loi. L’administration peut en principe revenir dessus pour l’avenir. Il est donc prudent de vérifier qu’elle est toujours en ligne au moment de la vente et d’en garder une copie.

Son poids juridique se discute. Elle n’a pas été reprise dans la base officielle de la doctrine fiscale (BOFiP), alors que ce sont les impôts qui encaissent ces prélèvements.

Même sans cette tolérance, le vendeur aurait de sérieux arguments pour contester un taux de 18,6 %. L’administration invoque elle-même le principe d’égalité. Le droit européen protège en outre la libre circulation des capitaux, y compris avec les pays hors de l’Union.

La réponse

À ces prélèvements s’ajoutent l’impôt de 19 % et, si la plus-value imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe.

En cas de doute sur le taux appliqué, faites-le vérifier avant de signer : la tolérance à 17,2 % est une doctrine, pas la loi.